Rechtsanwaltskanzlei Dr. Reinacher

Miet- und Eigentumsrecht

Das Mietrecht ist ein weiterer Teilbereich des Zivilrechts, das die entgeltliche Überlassung von Sachen an einen Dritten sowie die sich daraus für beide Parteien ergebenden Rechte und Pflichten regelt. Der in der Praxis am Häufigsten vorkommende Bereich des Wohnrechts ist die Wohnraummiete. Im Rahmen eines Mietverhältnisses kommt es häufig zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter. Streitgegenständlich ist dabei oftmals die Frage, wie weit die Rechte und Pflichten der jeweiligen Partei reichen, z. B. ob eine Kündigung wirksam ausgesprochen wurde, ob die Mietsache einen Mangel aufweist, der zur Mängelbeseitigung und /oder zu Mietminderung berechtigt oder ob die Nebenkostenabrechnung richtig erstellt wurde. Häufige Streitfragen sind außerdem Mieterhöhungen sowie die Beendigung des Mietverhältnisses. Meinungsverschiedenheiten treten in diesem Zusammenhang insbesondere bei Fragen der richtigen Berechnung der Kündigungsfrist, der Wirksamkeit von Klauseln über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie der Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Kaution auf.

Neben dem Wohnraummietrecht spielt auch das Gewerbemietrecht eine nicht unerhebliche Rolle.

Hierfür bestehen teilweise andere gesetzliche Regelungen als bei der Wohnraummiete, sodass diese Besonderheit bei den oben genannten Problemen im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses gesondert Berücksichtigung finden muss.

Wir übernehmen eine kompetente Beratung für Mieter und Vermieter in allen mietrechtlichen Angelegenheiten. Gerne überprüfen wir Ihre Mietverträge, unterstützen Sie bei vertragswidrigem Verhalten des Vertragsgegners, bei der Geltendmachung von Mängeln, Mietminderungsverlangen, bei Mieterhöhungsgesuchen, der Erstellung oder rechtlichen Prüfung von Nebenkostenabrechnungen, Kündigung sowie bei der Abwicklung von Mietverhältnissen oder Fragen der Kautionsrückzahlung.

Unsere Dienstleistungen im Bereich Mietrecht im Überblick:

  • Prüfung / Fertigung von Mietverträgen (Wohnraummietvertrag und Gewerberaummietvertrag sowie Pachtverträge)
  • Beratung von Vermietern, Hausverwaltungen und Mietern
  • Fertigung und Überprüfung von Kündigungen
  • Durchsetzung von Ansprüchen bei Mietmängeln
  • Überprüfung der Berechtigung von Mieterhöhungen
  • Vertretung im Rahmen von Zahlungsklagen, Räumungsklagen oder Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen

Widerrufsrechte im Wohnraummietrecht

Widerrufsrechte auch im Wohnraummietrecht sind lange Zeit unterschätzt worden. Gem. § 312 Abs. 3 Nr. 1-7 BGB sind vom Widerrufsrecht der Verbraucher auch Wohnraummietverträge umfasst. Ein Widerrufsrecht des Mieters besteht, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde oder wenn es sich um einen Fernabsatzvertrag handelt.

Der Vermieter hat den Mieter bei Außergeschäftsraum – und / oder Fernabsatzverträgen über dieses Widerrufsrecht zu informieren.

Dem Mieter steht jedoch dann kein Widerrufsrecht zu, wenn er die Wohnung vor Vertragsabschluss besichtigt hat. Die Besichtigung kann diesem unmittelbar, ohne Einräumung einer Bedenkzeit, vorausgehen.

Auch eine Sammelbesichtigung zusammen mit anderen Mietinteressen ist ausreichend. Das bloße Betreten der Wohnung ohne Prüfmöglichkeit genügt jedoch nicht.

Der Mieter muss vielmehr Gelegenheit zu einer umfangreichen Besichtigung sämtlicher Räume erhalten. Hierzu zählen auch die zur Wohnung gehörenden Nebenräume wie Keller und Speicher sowie Garage und Stellplatz.

Nicht erforderlich ist hingegen, dass die Wohnung bereits geräumt ist.

Eine lediglich virtuelle Besichtigung mit Hilfe von Telekommunikationsmitteln oder durch Abbildungen in einem Katalog kann die reale Besichtigung hingegen nicht ersetzen.

Die Besichtigung einer baugleichen Musterwohnung reicht nicht aus, da der Mieter in der Lage sein soll, sich ein Bild der konkreten Gesamtumstände zu machen.

Ausreichend ist hingegen die bloße Möglichkeit zur Besichtigung. Macht der Mieter hiervon keinen Gebrauch, kann er sich im Nachhinein nicht auf ein Widerrufsrecht berufen.

Kein Widerrufsrecht besteht für bei Verträge zur Vermietung von Ferienwohnungen. Diese sind zeitlich befristet.


Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Stellen Sie sich folgenden Fall vor, Sie haben eine Wohnung für einen Zeitraum von zwei Jahren fest gemietet. Sie finden für die letzten Monate eine für Sie günstigere Wohnung. Daher die Frage, wie Sie aus dem Mietvertrag herauskommen können.

Möglicherweise haben Sie schon einmal davon gehört, dass man in solch einer Situation dem Vermieter einfach drei Nachmieter zur Auswahl stellen muss um dann aus dem Vertrag herauskommen kann. So einfach ist es jedoch nicht. Nähere Einzelheiten entnehmen Sie den nachstehenden Darstellungen.

So lang im Mietvertrag keine Regelung enthalten ist, kann der Vermieter grundsätzlich darauf bestehen, dass der Mieter die vereinbarte Zeit abwohnt oder zumindest bis zum Ende der Kündigungsfrist weitere Miete bezahlt. In seltenen Härtefällen muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren.

Nach der Rechtsprechung liegen solche Härtefälle z.B. dann vor, wenn Sie beruflich in eine andere Stadt umziehen müssen, wenn Sie heiraten oder Nachwuchs bekommen und die Wohnung deshalb zu klein wird oder wenn Sie zum Pflegefall werden und in ein Pflegeheim umziehen müssen.

Schäden, die der Mieter jedoch selbst verursacht hat, akzeptieren die Gerichte in der Regel grundsätzlich nicht. Sie kommen also nicht deshalb aus dem Mietvertrag heraus, weil Sie jetzt z.B. eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim gekauft haben oder ggf. eine günstigere Wohnung gefunden haben.

Liegt ein Härtefall vor, dann müssen Sie nicht drei Nachmieter präsentieren, sondern es reicht einer bereits aus, wenn dieser für den Vermieter akzeptabel ist. Das ist dann der Fall, wenn der Nachmieter bereit ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen, in etwa über das gleiche Einkommen wie Sie verfügt und der Vermieter gegen ihn keine persönlichen Vorbehalte hat.

Datenschutzerklärung