Rechtsanwaltskanzlei Dr. Reinacher

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Änderungen im Reiserecht zum 01.Juli 2018: Umsetzung der EU-Pauschalreiseverordnung

1. Pauschalreisen

Der besondere Schutz von Pauschalreisen gilt, wenn

  • Eine Reise gebucht wurde, die als „Pauschalreise“ beworben wurde.

  • Eine Kreuzfahrt gebucht wird

  • Ein vorgefertigtes Gesamtpaket aus mindestens zwei Reiseleitungen zu einem Gesamtpreis erworben wurde, z.B. eine Musicalreise mit Bahnfahrt, Hotel und Eintrittskarte

  • Eine Tagesreise mit einem Wert von mehr als 500,00€ gebucht wurde

  • Mindestens zwei Reiseleistungen getrennt voneinander ausgewählt wurden und das Reisebüro diese zu einem Gesamtpaket mit Gesamtpreis zusammenfasst, z.B. Flug und Hotel

  • Im Internet auf einem Buchungsportal mindestens zwei Reiseleitungen individuell ausgewählt wurden und diese online in Echtzeit zu einem Gesamtpaket mit Gesamtpries zusammengefasst wurden

  • Auf einer Internetseite eine Reiseleistung gebucht wurde, z.B. den Flug, dann über einen Link auf die Seite eines anderen Anbieters gelangt wurde, bei dem dann die nächste Leistung, z.B. das Hotel, gebucht wird. Die Buchungen müssen innerhalb von 24 Stunden erfolgen. Bei Problemen ist das erste Unternehmen der Ansprechpartner.

2. Rücktritt

Ein kostenloser Rücktritt von einer bereits gebuchten Reise ist nunmehr erst ab einer Preishöhung um mindestens 8% möglich. Vorher lag die Mindestpreishöhung bei 5% des Reisepreises.

3. Preiserhöhung

Während es vor der Änderung des Reiserechts verboten war, den Reisepreis nachträglich anzuheben, sofern die Reise nicht mehr als 4 Monate im Voraus gebucht worden war, so ist eine Preiserhöhung bis zum 20. Tag vor dem Reiseantritt möglich, sofern der Reisende hierüber informiert wird. Eine Anhebung ist jedoch nur wegen höherer treibstoffkosten, Steuern, Wechselkurse oder Flughafengebühren möglich.

4. Schutz vor Zahlungsunfähigkeit:

Urde die Reise noch nicht angetreten, so erhält der Reisende vom Reiseveranstalter sein Geld zurück. Wurde die Reise bereits angetreten, ist die Heimreise gesichert. Wenn eine Beförderung wegen unvermeidbarer, außergewöhnlicher Umstände nicht stattfinden kann, muss der Reiseveranstalter die Kosten für bis zu drei Übernachtungen tragen. Bei Zahlungsunfähigkeit der Airline/des Hotels muss der Reiseveranstalter auf seine Kosten eine Umbuchung auf einen anderen Flug/ein anderes Hotel umbuchen. Reisebüros und Online-Portale, die Kunden im Rahmen eines einzigen Kontakts mindestens zwei verschiedene Leistungen für eine Reise vermitteln und Zahlungen für diese Leistungen entgegennehmen, müssen als Vermittler dieser verbundenen Leistungen eine eigene Insolvenzabsicherung vorlegen. Urlauber erhalten zudem ein Formblatt, aus dem hervorgehen muss, ob es sich bei der gebuchten Reise um eine Pauschalreise oder eine verbundene Reiseleistung handelt. Wird nur eine verbundene Reiseleistung vermittelt und informiert das Portal oder das Reisebüro die Kunden nicht entsprechend, haften das Portal oder das Reisebüro automatisch wie ein Veranstalter.

5. Nachträgliche Leistungsänderung

Wird eine Leistung nachträglich vom Veranstalter verändert (z.B. Tausch des gebuchten Hotels), so gilt die Änderung als vom Urlauber akzeptiert, wenn er nicht innerhalb einer vom Veranstalter mitgeteilten Frist aktiv widerspricht. Dies muss im Vertrag vorgesehen und die Änderung unerheblich sein. Darüber hinaus ist der Urlauber über die Änderungen vom Veranstalter vorab deutlich informiert werden.

6. Fristverlängerung bei Reklamation von Reisemängeln

Hatten Urlauber bisher maximal einen Monat nach Rückkehr Zeit, um mögliche Ansprüche gegenüber dem Reiseveranstalter geltend zu machen, so verlängert sich diese Frist für nach dem 30.06.2018 gebuchte Reisen auf nunmehr zwei Jahre. Die Frist läuft ab dem Tag der vertraglich vereinbarten Rückkehr. Allerdings müssen Mängel wie bisher auch bereits am Urlaubsort angezeigt und dokumentiert werden.

Erlöschen des Widerrufsrechts“ bei Immobiliardarlehensverträgen

Durch die Einfügung von Artikel 229 § 38 III EGBGB mit Wirkung zum 21.03.2016 kommt es – von Haustürgeschäften abgesehen – spätestens am 21.06.2016 (00.00 Uhr) zu einem endgültigen Erlöschen von „ewigen“ Widerrufsrechten bei Immobiliardarlehensverträgen.

Es lohnt sich daher, zeitnah vor Ablauf der Ausschlussfrist zum 21.06.2016 Ihren Vertrag überprüfen zu lassen.

Unzulässige Androhung einer Datenübermittlung - Schufa-Hinweis

BDSG § 28 a I 1 Nr. 4; UWG §§ 4 Nr. 1, 5a

Ein in der Mahnung eines Mobilfunkunternehmens erfolgter Hinweis auf die bevorstehende Übermittlung der Daten des Schuldners an die SCHUFA steht nur im Einklang mit der Bestimmung des § 28 a I 1 Nr. 4 BDSG, wenn nicht verschleiert wird, dass ein Bestreiten der Forderung durch den Schuldner selbst ausreicht, um eine Übermittlung der Schuldnerdaten zu verhindern.

BGH, Urteil vom 19.3.2015 - I ZR 157/13

Kreditaufnahme im WEG-Verband-KfW-geförderte Wärmedämmung

WEG §§ 10, 11, 16, 21 III, 27 I Nr. 4, 28; BGB §774

  1. Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsgemäßiger Verwaltung entsprechen.
  2. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen.
  3. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den
    Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.

BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 244/14

Kindesunterhalt zahlen bei Erwerbsunfähigkeitsrente und Erwerbsverpflichtung

Ist der Elternteil, der eine Rente wegen voller Erwerbsminderung erhält und dessen Rente unter dem Selbstbehalt liegt, trotzdem zur Zahlung von Kindesunterhalt verpflichtet?
Der BGH (Beschluss vom 9.11.2016, Az XII ZB 227/15, veröffentlicht in FamRZ 2017, 109) hat sich mit dieser Frage beschäftigt und ist zu folgendem Ergebnis gekommen:
Eine Rente wegen voller Erwerbsminderung erhält man, wenn man außerstande ist, mindestens drei Stunden täglich erwerbstätig zu sein (§ 43 Abs.2 Satz 2 SGB VI).Im Umkehrschluss heißt dies, dass der Rentenberechtigte durchaus in der Lage sein kann, drei Stunden täglich einer Arbeitstätigkeit nachzugehen und zusätzlich zur Rente Geld zu verdienen.
Der auf Unterhalt in Anspruch genommene Rentenberechtigte muss daher entweder darlegen, dass er krankheitsbedingt keine drei Stunden arbeiten kann, was er notfalls nachweisen muss (z.B. durch Einholung eines medizinischen Gutachtens). Ggf. muss er das im Zusammenhang mit Gewährung der Erwerbsminderungsrente vorliegende Gutachten vorlegen.
Oder er muss darlegen, dass er nach einer Tätigkeit im Umfang von drei Stunden täglich nach einer Arbeit gesucht, aber keine gefunden hat. Dabei hat er eine ausreichende Zahl von Bewerbungen vorzulegen (in der Regel 30 pro Monat). Auch muss er den Verlauf dieser Bewerbungen schildern (Vorstellungsgespräche etc.)
Der vom BGH entschiedene Fall zeichnete sich noch dadurch aus, dass der auf Unterhalt in Anspruch genommene Elternteil vorbrachte, er pflege seine Mutter und sei daneben nicht auch noch in der Lage, arbeiten zu gehen.
Mit Recht hat der BGH dieses Argument zurückgewiesen, da der Unterhalts- oder Versorgungsanspruch der Mutter dem Barunterhaltsanspruch des Kindes gegenüber nachrangig ist.

Das Veröffentlichen von Kinderfotos ohne die Zustimmung des anderen Elternteils

Eltern sind nicht immer einer Meinung, auch nicht, wenn es darum geht, Bilder von den eigenen Kindern zu veröffentlichen. Das Veröffentlichen von Fotos des eigenen, minderjährigen Kindes auf Facebook, Instagram oder anderen Social-Media-Kanälen ohne die Zustimmung des anderen Elternteils wird immer öfter Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Insbesondere, wenn sich Eltern trennen.

Veröffentlichen von Kinderfotos bedarf Einwilligung beider Elternteile.

Einfach ein Urlaubsfoto vom eigenen Kind auf Facebook posten? So ganz einfach ist das nicht.

Hier ein Überblick, was Eltern bei dem Veröffentlichen von Kinderfotos beachten sollten:

Veröffentlichen von Kinderfotos: Kinder haben ein Recht am eigenen Bild

Jede Person, unabhängig vom Alter und der Geschäftsfähigkeit, hat ein sogenanntes Recht am eigenen Bild (§§ 22, 23 Kunsturhebergesetz). Daher dürfen jegliche Bildnisse einer Person (insbesondere Fotos) grundsätzlich nur mit der Einwilligung des Abgebildeten verbreitet oder öffentlich zur Schau gestellt werden.

Das Veröffentlichen von Kinderfotos Minderjähriger nur Einwilligung der Eltern

Da ein minderjähriges Kind bis zum Erreichen seines 18. Lebensjahres nur beschränkt geschäftsfähig ist (§ 106 BGB), bedarf es für das Veröffentlichen von Kinderbildern der Einwilligung seiner gesetzlichen Vertreter. Grundsätzlich vertreten die Eltern ihre minderjährigen Kinder gemeinsam (§§ 1626, 1629 BGB), weshalb beide Elternteile die Einwilligung erklären müssen. Erfolgt die Vertretung des Minderjährigen weder durch ein Elternteil allein (im Falle des alleinigen Sorgerechts), noch durch beide Elternteile gemeinsam, ist der Vormund (§ 1793 BGB) für die gesetzliche Vertretung sowie Einwilligung zuständig.

Zusätzliche Einwilligung des Minderjährigen vor der Veröffentlichung

Je älter und einsichtsfähiger der abgebildete Minderjährige ist, desto weniger darf die Einwilligung der gesetzlichen Vertreter gegen den Willen des Minderjährigen verstoßen. Aus diesem Grund kann mit zunehmendem Alter zusätzlich die Einwilligung des Minderjährigen erforderlich werden, schließlich möchte nicht jeder Jugendliche Fotos von sich als Kleinkind in Windeln auf Facebook veröffentlicht sehen.

Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs: Was tun, wenn Kinderfotos ohne die Einwilligung beider Elternteile veröffentlicht wurden?

Teilen sich Eltern das gemeinsame Sorgerecht eines Kindes und ein Elternteil veröffentlicht Bilder des minderjährigen Kindes ohne die Zustimmung des Anderen, kann der übergangene Elternteil dagegen vorgehen, richtig? Falsch! Erst kürzlich hat das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Beschluss vom 08.07.2016, Az. 18 WF 183/15 entschieden:

„Zur gerichtlichen Geltendmachung etwaiger Ansprüche bedürfen die minderjährigen Kinder der Vertretung durch einen Ergänzungspfleger. Eine Alleinvertretung der Kinder durch den Antragsteller scheidet aufgrund des gemeinsamen Sorgerechts der Eltern aus.“

Wer übergangen wurde, kann daher nicht im Alleingang die Rechte seines minderjährigen Kindes nach der Veröffentlichung von Bildern wahrnehmen. Dazu fehlt dem Elternteil die Aktivlegitimation. Vielmehr muss der übergangene Elternteil zunächst beim Familiengericht die Bestellung eines Ergänzungspflegers beantragen, der anschließend die Rechte des minderjährigen Kindes durchsetzt.

Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit eines Ehevertrags

Auch wenn einzelne Regelungen eines Ehevertrags jeweils für sich betrachtet noch nicht den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründen, so kann sich eine Sittenwidrigkeit aus der Gesamtschau aller Elemente des Ehevertrags zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ergeben. Zu einer objektiv einseitigen Lastenverteilung muss dann noch auf der subjektiven Seite eine erheblich ungleiche Verhandlungsposition des benachteiligten Ehepartners kommen.

Zwei Jahre nach der Eheschließung 1993 schließen die Ehegatten 1995 eine notariellen „Ehevertrag und Erbverzicht“, wodurch Zugewinn und Versorgungsausglich ausgeschlossen werden und auf nachehelichen Unterhalt, mit Ausnahme des Kindesbetreuungsunterhalts, verzichtet wird. Das gemeinsame Kind der Eheleute war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gerade geboren. Hintergrund des Vertragsabschlusses war, dass die Mutter des Ehemanns im Zuge der Umstrukturierung ihres Unternehmens den Abschluss eines Ehevertrags zur Bedingung machte, bevor dem Ehemann Geschäftsanteile übertragen werden sollten. Die Eheleute trennen sich 2011, Im Rahmen des Scheidungsverbunds beantragt die Ehefrau, die aufgrund einer erstmalig 1997 aufgetretenen Erkrankung zu 100% schwerbehindert ist, Unterhalt wegen Krankheit und beruft sich auf die Unwirksamkeit des Ehevertrags. Das AG weist den Unterhaltsantrag der Ehefrau ab und führt den Versorgungsgleich nicht durch, weil es den Ehevertrag für wirksam hält. Auf die Beschwerde der Ehefrau führt das OLG den Versorgungsausgleich durch und verpflichtet den Ehemann zu gestuften Unterhaltszahlungen, wobei es den Ehevertrag für insgesamt sittenwidrig hält. Hiergegen wendet sich der Ehemann mit der Rechtsbeschwerde erfolglos.

Was die Entscheidung zum Versorgungsausgleich betrifft, so ist die Rechtsbeschwerde bereits unzulässig, da es insoweit an der Rechtsbeschwerde bereits unzulässig, da es insoweit an der nach § 70 I FamFG erforderlichen Zulassung durch das OLG fehlt. Der BGH bestätigt die Annahme der Sittenwidrigkeit des Ehevertrags gem. § 138 I BGB. Zwar begründet der Ausschluss der einzelnen Scheidungsfolgen für sich genommen die Sittenwidrigkeit noch nicht. Nach der Kernbereichslehre des BGH gehört zum Kernbereich der Scheidungsfolgen der Betreuungsunterhalt des § 1570 BGB. Dieser wurde nicht ausgeschlossen. Ebenfalls dem Kernbereich zuzurechnen sind der Altersunterhalt des § 1571 BGB und der Unterhalt wegen Krankheit (§ 1572 BGB), deren Ausschluss zumindest dann möglich ist, wenn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht absehbar ist, ob, wann und unter welchen wirtschaftlichen Gegebenheiten ein Ehegatte wegen Alters oder Krankheit unterhaltsbedürftig werden könnte. Da die Krankheit der Ehefrau erst nach Vertragsschluss auftrat, begegnet der Ausschluss keinen Bedenken. Der vom OLG durchgeführte Versorgungsausgleich verdeutlicht, dass die Ehefrau während der Ehezeit in der gesetzlichen Rentenversicherung höhere Versorgungsanwartschaften als der Ehemann erworben hat, so dass insoweit der Ausschluss unbedenklich ist. Der Zugewinnausgleich ist vom Kernbereich des Scheidungsfolgenrechts nicht umfasst und ist einer ehevertraglichen Gestaltung am weitesten zugänglich. Der Ehevertrag erweist sich aber in seiner Gesamtschau als insgesamt sittenwidrig, da die vertraglichen Regelungen erkennbar auf die einseitige Benachteiligung der Ehefrau abzielen.

Der Ausschluss des Alters- und Krankheitsunterhalts stellt in objektiver Hinsicht eine die Ehefrau einseitig benachteiligende Regelung dar, da diese die Kinderbetreuung und die Haushaltsführung übernahm und daher bei Vertragsschluss bereits absehbar war, dass diese unzureichend abgesichert sein wird.

Zudem hat der Ehemann seine Altersversorgung nahezu ausschließlich auf private Vermögensbildung gestützt, an welcher die Ehefrau aufgrund des ausgeschlossenen Zugewinnausgleichs nicht partizipieren konnte. Eine Kompensation wurde nicht vereinbart. Zu der objektiv einseitigen Lastenverteilung kommt hinzu, dass die Ehefrau bei Vertragsabschluss in ihrer Verhandlungsposition deutlich unterlegen war. Sie war in die Vertragsverhandlungen nicht eingebunden. Vor dem Notartermin wurde ihr kein Vertragsentwurf zur Verfügung gestellt. Zudem war das noch nicht einmal einen Monat alte Kind der Eheleute dabei, was die Vermutung begründet, dass die Ehefrau den Notartermin möglichst schnell hinter sich bringen wollte. Zudem wurde in dem Termin hauptsächlich die Umwandlung des Unternehmens beurkundet, an welcher die Ehefrau nicht beteiligt war.

Die Rechtsprechung zur Wohnraummiete

1. Vorkaufsrecht des Mieters

Begründet der Vermieter nach Vermietung einer Wohnung an dieser Wohnungseigentum oder beabsichtigt er dies (§ 8 WEG), hat der Mieter bei der ersten Drittveräußerung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Diese zunächst simpel erscheinende Konstruktion hat gleichwohl ihre Tücken im Detail, weshalb der BGH sich im Berichtszeitraum gleich dreimal damit befassen musste.

Entstehung des Vorkaufsrechts. Mit einem in der Sache begründeten Versäumnisurteil hat der BGH zunächst festgestellt, dass es für das Tatbestandsmerkmal der Begründung von Wohnungseigentum (§ 577 I 1 Alt. 1 BGB) zeitlich nicht auf den Tag der notariellen Protokollierung der Teilungserklärung ankommt, sondern auf das Anlegen der Wohnungsgrundbücher, da die Teilung erst mit diesem Vorgang wirksam wird. Dagegen manifestiert sich die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen (§ 577 I Alt. 2 BGB), bereits mit Protokollierung der Teilungserklärung. Derjenige, der im Zeitraum nach Protokollierung der Teilungserklärung und vor Veräußerung an einen Dritten Wohnräume anmietet, hat deshalb kein Vorkaufsrecht. Das Urteil ist auch eine Ohrfeige für den Gesetzgeber, denn der BGH bügelt die zu erwartende Kritik, wonach seine Entscheidung zu einer mit Blick auf die legislatorische Intention nicht gewollten Verdrängung von Mietern durch Wohnungseigentümer führen könne, mit dem Hinweis ab, dass die Norm eben anders hätte formuliert werden müssen.

Beabsichtigte Grundstücksteilung. Die sich aufdrängende Frage, wie die Absicht der Teilung nach WEG (§ 557 I 1 Alt. 2 BGB) festgestellt werden kann, solange noch keine Teilungserklärung protokolliert ist, hat der BGH mit Hinweis auf den Kaufvertrag beantwortet. Demnach besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters dann, wenn der Vermieter im Kaufvertrag mit einem Dritten die Verpflichtung übernommen hat, die Aufteilung noch vorzunehmen (§ 8 WEG) und wenn die vom Vorkaufsrecht erfasste Einzelfläche in dem Kaufvertrag hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Da bei einer künftigen Teilung der endgültige Zuschnitt des Wohnungseigentums noch nicht in allen Details feststeht, ist es wichtig, dass der BGH zur Klärung von Abgrenzungsfragen die Regelung zum Gesamtpreis (§ 467 BGB) analog heranzieht. Das bedeutet, dass sich im Einzelfall das Vorkaufsrecht auf das ganze Grundstück erstrecken kann, wenn andernfalls nur ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Grundstücksteil übrigbliebe.

Vorkaufsrecht nur ,,ganz oder gar nicht.“ Ein klassisches Eigentor haben zwei nicht oder schlecht beratene Kölner Mieter geschossen: Nachdem sie eine Dachgeschosswohnung mit Gartenanteil gemietet hatten, teilte der Vermieter das Gebäude in Eigentumswohnung auf (§ 8 WEG) und schlug dabei den Garten als Sondernutzungsrecht einer Erdgeschosswohnung zu. Danach bot der Vermieter den Dachgeschossmietern ihre Wohnung und unter Änderung der Teilungserklärung auch das Sondernutzungsrecht am Garten zum Kauf an. Als die Dachgeschossmieter den Kauf ablehnten, versäußerte der Vermieter beide Wohnungen an Dritte. Hierauf übte einer der Dachgeschossmieter das Vorkaufsrecht auf (§ 577 BGB), die Erdgeschossmieter verlangten die Herausgabe des Gartens. Zu Recht, entschied der BGH. Durch Ausübung des Vorkaufsrechst ist nämlich der Dach-geschoss-Mietvertrag infolge Konfusion erloschen, und zwar nicht nur mit Wirkung gegenüber dem das Vorkaufsrecht ausübenden Mieter, sondern auch gegen den nicht erwerbswilligen Mitmieter. Da der Mietvertrag nicht teilbar ist, hatten beide,,Dachgeschossler“ den Garten verloren, als einer das Eigentum an der Wohnung erwarb.

2. Lücken im „Kauf bricht nicht Miete“- Schutz

Sehr am Wortlaut der Norm orientiert hat der BGH mit einem Hinweisbeschluss seine Rechtsprechung zu einer Detailfrage des Rechtsübergangs nach dem Prinzip ,,Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) das Mietverhältnis nur dann auf den Grundstückserwerber über, wenn der Mieter im Erwerbszeitpunkt die unmittelbare Sachherrschaft über die Mietsache hatte. Derjenige Mieter, der seine Wohnung während der Verkaufsverhandlung des Vermieters mit dem Erwerber anmietet, aber erst nach Erwerb bezieht, steht mithin schutzlos da.

3. Mitvermietete Gegenstände

Es gibt - angeblich - Tendenzen auf Vermieterseite, die ,,Mietpreisbremse“ dadurch zu unterlaufen, dass mutmaßlich werterhöhende Einrichtungsgenstände separat ausgewiesen mitvermietet werden. Wer sich als Mieter auf derlei einlassen will, sollte vorher beim BGH nachgelesen haben. Dieser hat nämlich am Beispiel der Einbauküche entschieden, dass der Mieter nicht von der Zahlung der Miete befreit wird, wenn die mitgemietete Einbauküche abredegemäß von ihm ausgebaut und im Keller gelagert, dort aber entwendet wird.

4. Einwendungsausschluss gegen Betriebskostenabrechnung

Der Mieter muss Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten geltend machen, sonst ist er damit ausgeschlossen (§556 III 6 BGB). Dies gilt nach einem Urteil des BGH auch für Kostenpositionen, die nicht als umlagefähig (§ 556 I 1 BGB) vereinbart sind. Da der BGH in der Geltendmachung solcher Positionen keinen formellen, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung sieht, darf das Gericht im Rechtsstreit darauf keinen Hinweis mehr erteilen. Gegen den unkundigen Mieter, dessen Einwendungsfrist im laufenden Rechtsstreit abläuft, muss dann gegebenenfalls sehenden Auges ein materiell richtiges, aber doch irgendwie ,,falsches“ Urteil ergehen.

5. Gebrauch der Mietsache

Der „Normbriefkasten“

In vielen Altbauten sind die Briefkästen zur Aufnahme großer Briefumschläge nicht geeignet. Wichtig ist deshalb die Feststellung des AG Frankfurt a. M., dass der Vermieter als Sollbeschaffenheit der Mietsache einen Briefkasten nach DIN EN 13724 mit Entnahmesicherung schuldet und dies gegebenenfalls als ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 IV WEG) gegen die sich weigernde Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen muss.

Vermieters Freizeichnung von der Dekorationslast

Die neue Absicht des BGH, wonach die formularvertragliche Abwälzung der Dekorationspflicht auf den Mieter bei unrenoviert oder renovierungsbedürftige übergebener Wohnung unwirksam ist, falls dieses Defizit nicht vermieterseits angemessen kompensiert wird, hat eine lebhafte Diskussion der Frage ausgelöst, ob der Vermieter sich durch Freizeichnungsklauseln schützen kann. Das LG Karlsruhe hat solche Vertragsbedingungen für zulässig erklärt. Da der Entscheidung eine dogmatische Begründung fehlt, ist die Diskussion noch lange nicht beendet (s. auch unten IX).

Auszugsverlangen für Modernisierungszeit

Völlig zutreffend hat das LG Berlin einem Vermieter, der den Auszug des Mieters verlangte, um die Wohnung danach zwölf Monate lang modernisieren zu können, die Grenzen aufgezeigt: Demnach gehört es nicht zur Duldungspflicht des Mieters (§ 555 d BGB), sich selbst für den Modernisierungszeitraum eine Ersatzwohnung zu suchen.

6. Mieterhöhung

Anforderungen an Verfassungsbeschwerde (im Fall „Berliner Kappungsgrenze“)

Der BGH hat gegen die Berliner Kappungsgrenzenverordnung keine Bedenken geäußert. Die dagegen gerichtete Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG nicht zur Entscheidung angenommen. Die Aufzählung der Fehler des Antragstellers gibt Hinweise, wie ein solches Verfahren aufseiten des Beschwerdeführers richtig zu führen ist.

Bestätigung der Rechtsprechung zu den formellen Voraussetzungen der Mieterhöhung

Mit einem Hinweisbeschluss hat der BGH seine ,,Auflockerungs-Rechtsprechung“ bestätigt. Es bleibt demnach dabei, dass es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt, wenn der Vermieter die Wohnung nach seiner Auffassung zutreffend in die Kategorien eines Mietspiegels einordnet. Die Frage, ob diese Einordnung zutreffend ist, berührt nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Begründetheit des Verlangens. Dies gilt selbst dann, wenn ein Einfamilienhaus in einen ausdrücklich nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bestimmten Mietspiegel eingeordnet wird, sofern jedenfalls die verlangte Miete innerhalb einer Mietspiegelspanne liegt.

7. Abwicklung des Mietverhältnisses

Kündigungsverzicht nur bei Beachtung der Schriftform wirksam

Vom OLG München stammt eine der seltenen Entscheidungen zur Gewerberaummiete, die auch bei Wohnraum von Interesse sind. Demnach muss ein Kündigungsverzicht von mehr als einem Jahr der Schriftform (§§ 550 S: 1, 126 BGB) genügen, anderenfalls ist er unwirksam und eine Kündigung vor Fristablauf auch nicht treuwidrig.

(Renitentes) Lüftungsverhalten und offener Titel als Kündigungsgrund

Verletzt ein Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich, kann ihm ordentlich gekündigt werden (§ 573 II Nr. 1BGB). Für die Praxis von erheblicher Bedeutung ist die aus § 280 I 2 BGB argumentierte Entscheidungen des BGH, dass im Streitfall um die Pflichtverletzung der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden trägt. Er kann deshalb zur Räumung verurteilt werden, wenn ihm aus einer rechtskräftigen Entscheidung bekannt ist, dass ihn sein bisheriges Lüftungsverhalten zum Schadenersatz verpflichtet und er sich gleichwohl nicht vertragskonform verhält.

Zahlungsverzugskündigung noch nach ,,Jahr und Tag“

Dauerschuldverhältnisse können vom Berechtigten nach dessen Kenntnis vom Kündigungsgrund nur innerhalb angemessener Frist beendet werden (§ 314 III BGB).

Für das Mietrecht gilt das nach einem Urteil des BGH nicht, weil dessen Regelungen (§§ 543,569 BGB) insoweit lex specialis sind. Im entschiedenen Fall konnte der Vermieter deshalb noch sieben Monate, nachdem er fehlende Mieten angemahnt hatte, wirksam kündigen.

Pflichtverletzungskündigung bei verspätetem Mieteingang durch Behördenverschulden

Eine Behörde, die im Rahmen staatlicher Daseinsvorsorge die Miete direkt an den Vermieter zahlt, ist nicht Erfüllungsgehilfin des Mieters. Der BGH hat dies erneut bestätigt, aber gleichzeitig entschieden, dass dem Mieter auch dann gekündigt werden kann, wenn er eine verspätete Zahlung durch die Behörde nicht zu vertreten hat; denn allein die objektive Pflichtverletzung rechtfertigt das Mietende (§ 543 I 2 BGB). Der Praxis wird diese Entscheidung erhebliches Kopfzerbrechen bereiten, denn der BGH verlangt von den Parteien schwierigen Sachvortrag und vom Tatrichter eine komplizierte Interessenabwägung im Rahmen des Zumutbarkeitskriteriums der Norm. So muss der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er die staatliche Unterschätzung rechtzeitig beantragt und auf pünktliche Zahlung gedrungen hat. Der Vermieter muss darlegen, warum ihn die unpünktliche Zahlung so bedrängt – beispielsweise weil er eigene Zahlungsverpflichtungen bedienen muss - und ihm die Vertragsfortsetzung deshalb unzumutbar ist.

Schonfristzahlung: Nur ,,vollständig“?

Eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung wird nur durch unverzügliche Zahlung oder Aufrechnung der gesamten Rückstände zum Wegfall oder Aufrechnung der gesamten Rückstände zum Wegfall gebracht (§ 543 II BGB). Der BGH hat diese Rechtsprechung umfassend bestätigt, dabei aber vorsichtig („annähernd vollständig“)angedeutet, dass ein geringer Zahlungsrest unschädlich sein könnte. Dem Mieter wird ein Vabanquespiel in diese Richtung aber nicht zu empfehlen sein.

8. Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung

a) Einschränkung des Wohnungsschutzes in der Zwangsverwaltung. Im Zwangsverwaltungsverfahren ist der im Objekt wohnende Schuldner besonders geschützt (§ 149 I ZVG). Voraussetzung ist, dass die Wohnnutzung des zwangsverwalteten Grundstücks bei Beschlagnahme kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes besteht. Unter Bestätigung dieser Ansicht hat der BGH geurteilt, dass der Schutz entfällt, wenn der Schuldner das Grundstück vor der Beschlagnahme vollständig einem Dritten vermietet und es diesem übergeben hat. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Schuldner es von dem Dritten zurückmietet oder den unmittelbaren Eigenbesitz erst nach Beschlagnahme erhält.

b) Angehörigenmietvertrag bei drohender Zwangsvollstreckung. Bei drohender Zwangsvollstreckung in ein Familieneigenheim sind „überraschend“ auftauchende nahe Angehörige als Mieter mit besonderen Mietvertragskonditionen nicht selten. Der BGH hat diese Konstellation als den Verdacht kollusiven Verhaltens nahelegend eingestuft. Die Nachweislast des Mieters ist deshalb vom Tatrichter exakt zu beachten.

9. Eigenbedarf

a) Kündigung bei freier Alternativwohnung. In einem der seltenen Fälle, in denen ein Verfahren zweimal zum BGH gelangt, hat sich der VIII. Zivilsenat ausführlich dazu geäußert, dass Sachvortrag in der Berufungsinstanz dann nicht neu ist, wenn er bereits schlüssiges Vorbringen erster Instanz nur konkretisiert bzw. erläutert.

Materiell bedeutsam sind Ausführung dazu, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dann unzulässig sein kann, wenn im Zeitpunkt ihres Ausspruchs eine Alternativwohnung freistand (s. auch o. I).

b) Vorgeschobener Eigenbedarf. Hegt der Vermieter Verkaufsabsichten, vermietet aber gleichwohl ohne entsprechenden Hinweis, ist eine später erfolgte Eigenbedarfskündigung besonders gründlich daraufhin zu prüfen, ob sie nur vorgeschoben war. Dabei unterbricht ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer Bedarfssituation und einem Schadensersatzanspruch des Mieters nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Schadenersatzansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs abgeholten werden sollten.

10. Überlegungsfrist zur Kautionsrückgabe

Nach Ende des Mietverhältnisses gehört es schon fast zum Standard, dass der Mieter druckvoll die sofortige Herausgabe seiner Mietkaution verlangt. Da es dafür keine gesetzliche Vorschrift gibt, war der BGH gezwungen, die Instanz Gerichte erneut darauf hinzuweisen, dass es keine starre Frist gibt, und zwar auch nicht orientiert an (den sechs Monaten aus) der Verjährungsvorschrift in § 548 Abs. 1 BGH.

11. Mietprozess, Kosten, Gebühren

Kautionsrückzahlung in der Insolvenz

Gibt der Insolvenzverwalter über dem Vermögen eines Mieters die Enthaftungserklärung (§ 109 I 2 InsO) ab, haftet die Masse nicht mehr für künftige Verbindlichkeiten und derMieter erhält die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über den Mietvertrag zurück. Die bislang offene Frage, ob der Mieter damit auch den Kautionsrückzahlungsanspruch zurückerhält, hat das LG Kempten gegen den Mieter entschieden. Die dagegen gerichtete Rechtsbeschwerde hat der BGH als unzulässig verworfen, weil der Mieter im Streit mit dem Insolvenzverwalter um die Forderung das Insolvenzgericht und nicht das Prozessgericht angerufen hatte. Die Rechtsfrage bleibt also offen, zur Vermeidung der ,,Regressfalle“ ist der Beschluss des BGH aber lesenswert.

Herausgabe der Ehewohnung versus Zuweisung

Im Fall des Getrenntlebens von Eheleuten sind sämtliche Streitigkeiten über aus der Ehe herrührenden Ansprüche beim Familiengericht konzentriert (§ 266 I Nr. 2 FamFG). Im Verfahren sind dann aber Ansprüche auf Herausgabe von Eigentum Familienstreitsachen (§ 112 Nr. 3 FamFG), für die die allgemeinen Vorschriften der ZPO gelten (§ 113 I 2 FamFG), während Ehewohnungsangelegenheiten Familiensachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit

Gerichtsbarkeit (§ 11 Nr. 5 FamFG) sind. Da für die Familiensachen der Amtsermittlungsgrundsatz gilt, sind Ehewohnungen nicht nur materiell- Rechtlich (§1361 b BGB), sondern auch verfahrensrechtlich (§§ 200 ff. FamFg) besonders geschützt. Deshalb ist es wichtig, dass nach dem BGH im Anschluss an ÄLTERE Rechtsprechung Streitigkeiten über die Ehewohnung auch dann ,,Familiensache“ sind, wenn ein Ehegatte Herausgabe der Wohnung nach §985 BGB verlangt. Gleichzeitig wurde entschieden, dass die Vorschriften über die Ehewohnung eine Verfahrensrechtliche Sperrwirkung gegenüber Herausgabensprüchen aus anderem Rechtsgrund entfalten. Stellt also ein Ehegatte statt eines Zuweisungsantrags (§985 BGB); ist dieser als unzulässig abzuweisen.

Der in diesem Fall Unterlegene Teil mag einen gewissen Trost darin finden, dass der BGH seine bis vor kurzem vertrete Ansicht, dass während der Trennungszeit eine Abänderungsklage (§ 48 I FamFG) nicht möglich sei, aufgegeben hat.

Mieters Darlegungspflicht bei Mängeln

Möchte der Mieter eine Mietminderung durchsetzen, hat er Art und Umfang der Mängel darzulegen. Das LG Berlin weist darauf hin, dass dabei die Anforderungen an den Mieter nicht überspannt werden dürften. Deshalb muss der Mieter bei Ruhestörungen nicht notwendig ein Lärmprotokoll führen, sondern darf die Beeinträchtigung unter Angabe der Tageszeiten und der Zeitdauer sowie der Frequenz ungefähr beschreiben. Von Bedeutung ist auch, dass das LG die ,,Bolzplatz-Entscheidung“ des BGH nicht kritiklos übernimmt, sondern zutreffend danach differenziert, ob der Vermieter Einfluss auf die Lärmquelle hat. Aber auch im Fall der Störung von Vertragsabschluss damit nicht rechnen musste.

12. Wohnungskauf: „Zufriedenheits“-Bekundung in E-Mail vernichtet Rücktrittsrecht

Einem wegen Schimmelbefalls der erworbenen Wohnung den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärenden Käufer hat der BGH mit Rückgriff auf die Rechtsprechung des RG die Gefahr einer schnellen E-Mail aufgezeigt. Demnach kann nach Kenntnis des Schimmelbefalls die Erklärung, mit der Wohnung „vollumfänglich zufrieden“ ZU SEIN; EINE DEN Rücktritt ausschließende Bestätigung des Rechtsgeschäfts (144 BGB) sein.

13. Ausblick: Vom „Aus“ für Schönheitsreparatur-AGB

Das Mietrecht bleibt spannend und in Bewegung. Besonders brisant könnte sich ein Urteil des LG Berlin vom 09.03.2017 zu Dekorationsklauseln auswirken, unabhängig von der Frage, mit welchem Ergebnis die zugelassene Revision zum BGH führt. Nach dieser umfangreich aus § 536 IV und § 307 BGB begründeten Entscheidung sollen Formularklauseln, mit denen der Vermieter der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter von Wohnraum abwälzt, auch dann unwirksam sein, wenn dem Mieter zu Vertragsbeginn eine renovierte Wohnung überlassen wurde (und ihm für diese – sich gegebenenfalls perpetuierende- Last kein angemessener Ausgleich gewährt wird). Setzt sich diese Ansicht höchstrichterlich durch, wäre es das „Aus“ für Schönheitsreparatur-AGB klassischer Prägung. Der wissenschaftliche Diskurs um diese kardinale mietrechtliche Frage wird von der Anwaltschaft auch wegen der Verpflichtung, den Mandanten über mögliche künftige Rechtsentwicklungen aufzuklären, aufmerksam zu beobachten ein, und zwar auch mit Blick auf Gewerberaummietverhältnisse.

Bedarf Urlaub der Zustimmung beider Elternteile?

Im Regelfall üben die Eltern auch nach der Scheidung das Sorgerecht gemeinschaftlich aus, so dass sie weiterhin zusammen über die wesentlichen Belange des Kindes zu entscheiden haben. In Angelegenheiten von erheblicher Bedeutung ist das gegenseitige Einvernehmen der Eltern erforderlich. Oftmals kommt es zum Streit darüber, ob der andere Elternteil einer Urlaubsreise zustimmen muss oder dies der Alleinentscheidung des jeweiligen Elternteils unterliegt. Auch führen die Dauer und der Zeitpunkt des Urlaubs regelmäßig zu Differenzen zwischen Elternteilen.

Die Rechte und Befugnisse ergeben sich aus Norm des § 1687 BGB, die regelt, dass Eltern in wichtigen Entscheidungen bezüglich des Kindes übereinstimmen müssen. Davon abzugrenzen sind die Entscheidungen des täglichen Lebens, die von dem Elternteil zu treffen sind, bei dem sich das Kind gewöhnlich aufhält. Angelegenheiten des täglichen Lebens im Sinne von § 1687 I 2 BGB sind in der Regel Entscheidungen, die im Leben eines Kindes häufig vorkommen und die keine schwer abzuändernden Auswirkungen auf die Entwicklung des Kindes haben. Umstritten ist, ob eine Urlaubsreise unter die Alleinentscheidungsbefugnis eines Elternteils fällt oder die Zustimmung des anderen Elternteils erforderlich ist.

So entschied das OLG Karlsruhe, dass eine Ferienreise mit den Kindern keine Angelegenheit von erheblicher Bedeutung sei, solange das Alter der Kinder angemessen berücksichtigt werde (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 29.05.2007 in dem Verfahren 16 WF 83/07). Anders sah dies das Hanseatische Oberlandesgericht im Jahr 2011 und entschied, dass der Verwandtenbesuch in der kasachischen Heimat der Mutter keine alltägliche Entscheidung darstelle. Es handele sich um eine Entscheidung von erheblicher Bedeutung, so dass grundsätzlich die Zustimmung des anderen Elternteils vorliegen müsse. Dennoch übertrug das OLG der Mutter das Bestimmungsrecht, da es die Richter für die Entwicklung des Kindes für wichtig erachteten, den Kulturkreis seiner Verwandtschaft kennen zu lernen.  

So sah dies auch das OLG Köln, dass eine Reise nach Russland als eine wesentliche Entscheidung qualifizierte.  Die Mutter beantragte die alleinige Entscheidungsbefugnis, doch lehnte dies das OLG im Hinblick auf das Alter des Kindes und die strapaziöse Reise ab (Oberlandesgericht Köln, Beschluss vom 22.11.2011 in dem Verfahren II-4 UF 232/11). Davon abweichend gingen die Richter des OLG Karlsruhe davon aus, dass der Urlaub eines 11-jährigen bei Verwandten in China eine Angelegenheit des täglichen Lebens darstelle, weil die Familie mit dem Kulturkreis vertraut sei (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 23.12.2004 in dem Verfahren 16 UF 156/04).

Abschließend bleibt festzuhalten, dass eine Urlaubsreise zumindest dann eine Angelegenheit von wesentlicher Bedeutung darstellt, wenn es sich um eine Reise inein Krisengebiete handelt (Palandt/Götz, BGB, 73. Aufl. 2014, § 1628 Rn. 7, 9 f.; OLG Karlsruhe, FamRZ 2008, 1368; OLG Köln, NJW-RR 2005, 90; OLG Karlsruhe, NZFam 2015, 235). Eine Zustimmung ist immer dann erforderlich, wenn eine konkrete Reisewarnung oder eine Terrorwarnung für das Urlaubsland vorliegt. So auch die nachfolgende, aktuelle Entscheidung des OLG Frankfurt.

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